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Crédit conseil

credit conseilCredit conseil ou comment préparer un dossier credit banques, au mieux de ses intérêts

Il faut bien se rendre à l'évidence, en cette période économique quelque peu destabilisante, les banques se montrent très prudentes et obtenir un credit immobilier exige des paramètres plus précis. Certaines enseignes, notamment les groupes mutualistes ont resserré leurs conditions.

Fin 2010 et 2011 le crédit à la consommation est recadré par la loi LAGARDE

L'année 2008 s'est terminée avec un taux des crédits prêts de 5.01% et au cours du 1er semestre 2009, il semblerait que les taux crédits moyens s'affichent à 4.50 %. On peut effectivement espérer que ces taux pourraient réellement diminuer suite à la baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, mais les banques ne répercuteront pas pour autant la totalité de cette éventuelle baisse, sachant qu'elles s'orienteront vers l'augmentation de leurs marges faibles sur les prêts immobiliers. Autre particularité et non des moindres, réside dans la durée des crédits prêts qui se raccourcit.

Il faut savoir que les taux varient suivant les régions et ces différences sont le résultat des politiques locales des banques. Par exemple, les régions Rhône-Alpes et Sud-Est sont intéressantes pour des crédits immobiliers sur 10 ans tandis que les régions Est et Ile de France le sont sur 15 ans.

Les tous premiers points indispensables pour monter son dossier est d'avoir une situation professionnelle bien établie et détenir une épargne représentant entre 10 et 20 % du montant du crédit emprunt ciblé hors frais de notaire.

. Des atouts qui laissent traces : des revenus nets mensuels, un montant de l'apport personnel et des habitudes de consommation.

ATTENTION : les crédits consommation en cours fragélisent votre budget et actuellement les banques considèrent les pensions alimentaires comme des charges obligatoires qui s'apparentent à des crédits.

En fait, l'établissement financier exigera que les mensualités liées au remboursement du bien soient de l'ordre de 30 % maximum pour les revenus modestes et 37 % pour les revenus plus élevés. L'exigence de votre anciennenté professionnelle sera de mise et devra faire l'objet d'une lettre de l'employeur mentionnant que vous n'êtes ni en préavis ni en période d'essai et les fiches de paie sont obligatoires. L'établissement financier vérifiera également votre capacité réelle d'épargne mensuelle et bien entendu vous ne devez faire l'objet d'aucune mention sur les fichiers Banque de france et vos relevés de banque seront vérifiés ainsi que les quittances de loyer.

Les taux peuvent également varier en fonction du profil de l'emprunteur. C'est ainsi que mieux vaut se présenter "marié" que "célibataire". La durée du crédit varie également en fonction de l'âge de l'emprunteur. Les banques françaises se sont toujours montrées très résistantes au delà de 25 ans de prêt et aujourd'hui on peut considérer qu'elles n'iront pas au-delà de 20 ans.

ATTENTION : Mieux vaut éloigner l'idée de demander un prêt relais ou un regroupement de crédits en période dite "de crise". Les établissements financiers accèdent à 60 % de la valeur du bien à vendre quand elles acceptent de financer sous cette formule.

Concernant l'assurance obligatoire, conformément à l'article L.312-9 du code de la consommation, décès-invalidité liée au crédit immobilier, la banque propose en principe un contrat de groupe dont les tarifs restent chers, mieux vaut passer par une assurance individuelle en demandant une délégation d'assurance.

RAPPEL : les banques n'ont pas obligation d'imposer leur contrat d'assurance groupe, une réforme est en cours pour la suppression de cet abus.

Certains établissements financiers peuvent être tentés de proposer aux emprunteurs une assurance chômage, très chère et en fait, inutile car le délai de carence d'une année fait que vous avez le temps de retrouver un emploi entre-temps.

ATTENTION : la plupart des établissements financiers ne prêtent en cette période quelque peu difficile, à des emprunteurs dont les dossiers sont acceptés par les organismes de cautionnement du type Crédit logement ou Compagnie européenne de garantie de cautionnement. En fait ces organismes se substituent à la banque en cas de défaillance de l'emprunteur à charge pour eux de le poursuivre par la suite. C'est ainsi que le Crédit logement élimine d'office certains dossiers fragilisés par des revenus fluctuants comme ceux des commerçants, par exemple.

 Ne pas oublier de négocier les frais liés à l'emprunt. De tels frais peuvent toujours être revus à la baisse. Les frais de dossier ne doivent pas dépassés 300 €. Pensez également à négocier les pénalités de remboursement anticipées. Mieux vaut un crédit sans pénalités de remboursement anticipé.

Quant au délai d'obtention du prêt c'est-à-dire entre le moment où l'on dépose son dossier à l'établissement financier et celui où l'on obtient l'accord du prêt puis déblocage, il s'écoule un délai qu'il faut savoir anticiper. Actuellement, le délai d'obtention d'une offre de prêt est passé de 1 à 2 mois voire même 3 mois. A ce délai il faut prendre en compte le délai de traitement des échanges entre l'agence locale et les directions régionales, les délais de 11 jours de réflexion sur l'offre de prêt et le temps nécessaire aux déblocage et transfert de fonds, d'où 4 à 5 mois entre la promesse de vente et la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Mieux vaut alors faire inscrire des conditions suspensives vous permettant de vous dégager sans frais d'une opération immobilière au cas où la banque n'accorderait pas le crédit sollicité.

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